Склады и жадность

И не мог умерить Билли
Аппетиты крокодильи,
И чтоб Билли не побили,
Просто не было ни дня.

Информация о том, что в России, особенно в Московской и Ленинградской областях не хватает складов класса А и В, появляется в отраслевых СМИ регулярно. Вот одна из последних новостей: «На данный момент по исследованиям специалистов, Московская область обеспечена складскими помещениями класса А и В всего лишь на пятьдесят процентов. В этой связи власти планируют всерьез заняться развитием логистических комплексов», - сообщает сайт vch.ru. Корреспондент «Логируса» решила разобраться, действительно ли проблема складов так остра.

Лучше больше, чем меньше

Любая компания, торговая или логистическая, которой нужен качественный склад, легко может найти подходящий, например, на портале arendator.ru. Объявлений больше, чем достаточно. Тех, кто их размещает, можно условно разделить на две группы.

Группа первая, немногочисленная - собственники помещений, выбравшие для себя классическую спекулятивную стратегию: построил – сдай подороже. Пять, десять, пятнадцать тысяч квадратных метров пустоты, даже без стеллажей, часто с совершенно неуместным количеством опор, с отдельной платой за электричество и воду, с обязательным страховым депозитом, равным месячной арендной плате, и все это по 200 долларов за квадратный метр – обычные условия, которые предлагаются в подобных объявлениях. Если потенциальный арендатор склада – торговая компания, то логистического оператора нужно будет привести с собой за отдельную плату. В том случае, конечно, если у нее нет собственного логистического департамента. Договоры аренды на такие помещения заключаются чаще всего на год и очень редко – больше, чем на два.

Средняя продолжительность пребывания арендатора на таком складе – меньше двух лет. Среди арендаторов складов по такой цене логистические провайдеры практически отсутствуют. Потому что ну очень дорого. Что ж, раз существуют такие цены, значит, проблемы со складскими помещениями, видимо, действительно есть.

В гостях у сказки

Среди честных объявлений об аренде по несусветным ценам попадаются объявления-легенды. Объявление-легенда – это то, чего на самом деле не может быть. Не то, что не может быть в жизни, а не может быть на таких «досках». Например, предлагаются от двух до десяти тысяч квадратных метров по цене сто тридцать долларов за «квадрат» с отоплением, кондиционерами, охраной и видеонаблюдением, стеллажами и воротами на каждые пятьсот квадратных метров в десяти километрах от МКАД. Предлагаются «собственником» помещения, название которого, правда, не указано. Звонить нужно исключительно девушкам без фамилий и только на их личные мобильные телефоны. Адреса электронной почты тоже указаны только личные, никаких корпоративных. При телефонном разговоре девушки берутся подобрать некоторое количество предложений, исходя из ваших требований, и прислать их вам по почте. В общем, никакой это не собственник, а обычная риэлторская контора. Риэлторы – вторая и гораздо более многочисленная категория размещающих объявления. В присылаемых ими предложениях ни о каких ста тридцати долларах за квадратный метр уже не идет и идти не может. Что же содержат в себе предложения риэлторов? Содержат они те же двести долларов за квадратный метр без стеллажей плюс, в нагрузку, родившуюся и тут же убитую надежду. Впрочем, надежда на то, что такие объявления – чистая правда, появлялась и умирала раньше, в прежние времена. Теперь они могут сбить с толку только новичков. Самому порталу, конечно, все равно – ему бы получить деньги за объявление без ответственности за его содержание. В итоге идиллия действительно сказочная: риэлторы размещают объявления, отраслевые порталы на этих объявлениях зарабатывают, а потенциальные арендаторы их читают, сразу же все понимают и ни на кого не обижаются. Даже улыбаются.

вот что предлагается на сайте	а вот что мы получили в действительности, позвонив по указанному телефону

Близорукость

Прямая аренда склада по цене от 150 до 200 долларов за квадратный метр для подавляющего большинства «нуждающихся» – явный перебор, если речь идет не о сезонных продавцах арбузов. С одной стороны, девелоперу, надо признать, при определенных условиях имеет смысл строить склад и задирать до максимума арендную ставку. Например, если на какой-то территории складов нет и в ближайшее время не предвидится, но есть уверенность, что подходящий клиент, которому нужен склад именно в этом месте, обязательно найдется. С другой стороны, в такой ситуации и речи не может быть о лояльности этого клиента – когда арендатору выкручивают руки ценой, специальными условиями и залоговыми платежами, он будет спать и видеть свой удачный побег. И этот побег, пусть жадины не сомневаются, обязательно случится. Придет ли на место сбежавшего клиента другой «богатенький Буратино», большой вопрос.

В сложившихся условиях владелец склада может сам выбирать себе стратегию: либо клиентоориентированную, либо спекулятивную. Причем отказ от спекулятивной стратегии, по мнению многих участников рынка, на длинной дистанции принесет гораздо большее количество дивидендов, чем погоня за максимальной прибылью. Чем дольше девелоперы-спекулянты испытывают терпение клиентов, тем активней их более здравомыслящие коллеги развивают схему built-to-suit - строительство складского комплекса под конкретного заказчика. От нее хорошо всем ее участникам: девелоперу, имея контракт с клиентом, легче получить финансирование на строительство, а клиент получает склад, специально спроектированный под его задачи и по цене, которая его устраивает. FM Logistics уже начала строить склады в регионах, а там и другие подтянутся.

Если арендатором выступает логистический оператор, применять в его отношении спекулятивную стратегию вдвойне неверно. Не девелоперы, а именно и только логистические провайдеры могут эффективно работать, например, с бурно развивающимися интернет-магазинами, которым не нужны ни большие, ни тем более фиксированные площади. Поэтому предложения подписать договор аренды на заранее оговоренное и не меняющееся в зависимости от ситуации количество метров, которые делают интернет-магазинам девелоперы-спекулянты, последних зачастую не просто не устраивают, но и не устроят никогда. Цена обслуживания, которую предлагает логистический провайдер, арендовавший склад по цене 200 долларов за квадратный метр (предположим, что такой сумасшедший провайдер нашелся), интернет-магазинам тоже не по карману. Очевидно, что чем более жаден девелопер, тем меньше у него шансов через оператора получать стабильную прибыль от самого быстрорастущего сегмента торговли, каким будут являться интернет-магазины еще долгие годы. Ведь с помощью интернет-магазинов грамотный логистический оператор мог бы использовать склад с КПД более 95 процентов, работая с оптимальным количеством клиентов.

Вот как надо

Статистика говорит нам о том, что в последние 3-4 года увеличился спрос на услуги небольших логистических операторов. Они, как правило, имеют скромное количество клиентов – пятерых, от силы шестерых, примерно двадцать процентов склада на каждого, и поддерживают качество работы, дорожа каждым из них. Если вы владелец склада, то 145 -150 долларов – это та стоимость аренды квадратного метра, с которой можно начинать разговор с таким оператором. Реально провайдер заплатит 130-135, максимум 140. Увеличение арендной платы на 5 долларов влечет за собой для провайдера не просто потерю некоторых отдельных, не очень богатых клиентов, а, как уже было сказано выше, расставание с целыми сегментами бизнеса. В итоге, если владелец склада упорствует, получается замкнутый круг: и у клиентов нет выгодных предложений, и логистический провайдер работает вполсилы, и собственники теряют прибыль, которую могли бы иметь. Приятно об этом говорить, но среди логистических провайдеров в последнее время находится все меньше и меньше любителей повышать цену за свои услуги, мотивируя это только тем, что «у соседей дороже, и я тоже так хочу». Между клиентами и операторами происходит, как известно, всякое, но о конфликтах и расставаниях по причине резкого и, главное, необоснованного повышения расценок уже несколько лет как не слышно. Вот бы некоторым девелоперам-арендодателям вести себя так же.

Всем ребятам примеры

Бывает, что девелопер и логистический провайдер – одно и то же лицо. Как, например, «Молком» или FM Logistic. «Молком», имея собственные склады, не только никогда не сдавал их в аренду, предпочитая оказывать услуги оператора, но еще и сам эти склады под конкретных клиентов построил, к тому же уже несколько раз. Сейчас опять строит, увеличивая общую площадь складов класса А до ста пятидесяти тысяч квадратных метров, и опять без какой-либо аренды – только услуги. Что любопытно, «Молком» имеет собственный строительный департамент и департамент разработки WMS. Поскольку кирпичных складов, понастроенных в 90-е, на территории еще порядочно, и их рано или поздно нужно будет сносить и строить на их месте современные сооружения, оба департамента «Молкому» еще послужат. В самой компании, ссылаясь на коммерческую тайну, нам не рассказали, на каких условиях подписаны долгосрочные контракты с BP (которая, кстати сказать, однажды сбежала от «Молкома» и вернулась), DeLonghi или Estee Lauder, но очевидно, что такая бизнес-схема вполне привлекательна и для клиента, и для провайдера, несмотря на то, что приходится содержать «лишние» структуры, выполняющие функции, более характерные для контрагентов. Примерно так же сейчас действует FM Logistic в Ульяновской области. Разница «лишь» в том, что французам приходится выкупать землю и тянуть к ней все, что положено, а у «Молкома», который пока не замечен в региональной экспансии, земля уже больше двадцати лет как в собственности, и коммуникации тоже давно подведены. Поэтому «Молкому» один квадратный метр строительства обходится в 1000 – 1200 долларов, а FM Logistic, понятное дело, платит больше (цифры держатся в секрете). Что же касается строительства, то FM Logistic также располагает своим строительным департаментом.

За нашу победу

Средний срок окупаемости спекулятивного склада известен – 7-8 лет. Если примеру крупных торговых компаний и пока еще некоторых логистических провайдеров и девелоперов, с помощью властей, конечно, смогут последовать и другие игроки, этот срок сначала будет увеличиваться, а потом приобретет размеры, делающие выбор спекулятивной стратегии бессмысленным. И когда последний девелопер-спекулянт подойдет к клиенту и, заискивающе улыбаясь, произнесет: «Братан, склад не нужен? Забери его у меня, христа ради. Дай, сколько не жалко», - можно будет смело утверждать, что здравый смысл окончательно победил жадность. Навсегда.